事業用定期借地とは？トラブルに巻き込まれないための注意点

事業を実施する際に、土地などの不動産が必要になるケースも多いでしょう。不動産の利用に関しては、賃貸借や売買などの契約を交わすことがありますが、「事業用定期借地」という制度もあります。

今回は、事業用定期借地とはどんな制度であるかや、トラブルに巻き込まれないための注意点を紹介します。事業用に不動産を活用したいと考えている人や、事業用定期借地を利用する上で気をつけなければいけないポイントを知りたい人は、ぜひ参考にしてください。

事業用定期借地について

事業用定期借地権は、「建物の所有を目的に一定の期間土地を借り、その土地で事業を実施する権利」です。土地を借りて、店舗やオフィスビルなどを建てて事業する権利を持つ「借地人」は、締結した「借地契約」に基づいて土地を使用し、事業の収益を得られます。

事業用定期借地は、10年から50年という一定の契約期間があることが特徴で、一般的には30年以上の長期間にわたって契約されます。土地を借りている間、借地人は地主に賃料を支払い、土地を継続して使用できます。

契約の更新はなく、期間が満了すれば、借地人は必ず退去しなくてはなりません。

また、事業用定期借地では、事業のため借地しますが、使用の目的や方法に関して、法律や契約書にのっとる必要があります。

そして、事業用定期借地権は、土地を所有する権利である「所有権」とは異なり、借りている土地を売却することはできません。転貸など、借地権の内容が緩和された契約となることもあるため、契約書の内容を十分に確認するようにしましょう。

事業用定期借地が不認可となるもの

事業用定期借地は、あくまで「事業用」の土地を借りるので、居住用としての建物の利用は認められません。

建物全体ではなく一部だけでも居住用としてのものが含まれると、主たる目的ではなくても、事業用定期借地権が認められないという判断になります。高齢者向けの老人ホームなどの福祉施設は、事業用の施設ではありますが、利用者が老人ホームに居住するという性質を持つため、事業用定期借地権が認められません。

また、土地を借りる期間が50年以上の長期に渡る場合は、事業用定期借地ではなく、一般の借地権や一般定期借地権の扱いとなります。

事業用定期借地のメリット

事業用定期借地は、地主と借地権者の双方に、それぞれメリットのある制度です。

地主にとっては、契約の更新がないため、土地運用の計画を立てやすいことや、借地人に建物買取請求権を認めない旨をあらかじめ契約で定めていれば、契約終了時のコスト負担を回避できることが挙げられます。

また、期間が短いため、他の制度に比べ短期間での借地が実現する点も、地主にとってはメリットのひとつと言えるでしょう。

借地権者にとっては、通常の借地権での契約に比べ、地代が安価になっている点がメリットです。

事業用定期借地は、地主が享受するメリットが大きく、好立地な物件などで地主の交渉力が強いケースで利用されるとこが多いということも念頭に置いて置くと良いでしょう。安定的な賃料が長期的に得られ、借地の建物の価値が上昇すれば更なる土地の価値の上昇も見込まれるため、地主側が事業用定期借地を条件とするケースがあります。

事業用定期借地のデメリットと注意点

事業用定期借地のデメリットや、注意点についても紹介します。

地主にとっての事業用定期借地のデメリットは、借地権者の立場が弱くなるという性質のため、通常の借地権と比べて借り手がつきにくいということです。

他にも、契約の締結に際して、公正証書による締結が必須となるため、契約締結に費用や時間がかかるというデメリットもあります。

借地権者にとってのデメリットは、公正証書による契約締結に際するコスト面のほか、契約満了時に必ず立ち退かないといけないことや、立ち退きの際の建物の解体や撤去のコストが発生することです。

契約の更新が無い点も、借地権者にとってはデメリットのひとつと言えるでしょう。契約の締結の際は、これらのデメリットを踏まえた上で契約しなければ、契約の満了時にトラブルになることもあります。

トラブルになりやすいケース

事業用定期借地でトラブルになりやすいケースは、賃料や契約満了時の更新や変更に関してや、借地権者が破綻した場合の残置建物についてなどです。

賃料についてのトラブルとしては、借地権者が、時間の経過につれて土地の需要や価値が変動することや、経済状況の変化により、契約締結時には合意できた賃料が、妥当ではなくなってきたという主張をするケースがあります。

地主は賃料の見直しや交渉に応じることがありますが、このような賃料の妥当性については、契約当初に、賃料についての取り扱いを明確にしておくことでトラブルを防ぐことができます。

契約満了時の更新・変更についてのトラブルは、借地権者が契約満了時以降も土地を継続して借りたいと申し出るケースです。事業用定期借地権は、契約期間の満了時に必ず退去しなくてはなりませんが、事業を継続して実施したい借地権者の立場から、契約の延長や更新を求められることがあります。

契約期間満了後の取り扱いについては、契約書に明記しておくことや、契約締結時に必ず双方が納得し、確認しておくことが大切です。契約期間中に借地権者から相談や申し出があった場合に、どのように対応するのかも、明確にしておく必要があります。

他にも、事業の拡大や売却などの理由で、土地を譲渡したり、借地権者を変更したいといった要望や申し出が出ることもあります。事業用定期借地権者の変更や譲渡に関しては、借地権者が任意にできることではなく、必ず地主の合意が必要になるため、交渉がスムーズにいかず、トラブルになることもあります。

そして、借地権者は破綻し、建物の撤去が不可能となるというケースも想定できます。この場合は借地権者が破綻しているために、建物の撤去費用が支払えない場合がほとんどですが、建物の所有権は借地権者が有しているため、地主は自身で建物を撤去することができません。

この場合は、地主側が借地権者に対して、事業用定期借地の契約解除を求める訴訟手続をしなくてはなりません。地主による訴訟によって、裁判所が事業用定期借地の契約解除が認められると、借地人に対して、建物を撤去する責任が生じ、金銭的に借地人による撤去が不可能な場合は、裁判所が代替執行し第三者に建物の撤去を実施させることがあります。

第三者による撤去の費用は、地主が負担しなくてはいけない場合がほとんどです。地主に大きな金銭的負担が発生するので、できる限り避けたいものです。

トラブルに巻き込まれないためにできること

事業用定期借地権をめぐっては、事業用定期借地の性質上、地主に有利な契約内容となることがほとんどのため、賃料や契約満了時の取り扱い、借地権者の変更や譲渡などに関して、トラブルが発生しやすいという側面があります。

事業用定期借地権に関するトラブルにまきこまれないためには、地主と借地権者の双方が、相互の利益を考慮しながら、協力して解決策や妥協点を見出すことです。

あらかじめ、契約締結の段階で、細かく契約内容を取り決めておくことも大切ですが、実際トラブルになるケースは、契約締結後から時間が経過し、状況や時世が変化していく中で起こりうるものです。

借地権者は、事業展開に変更や譲渡などが将来的に発生する場合に備えて、地主と円滑な変更や譲渡の手続きができるように、方法や解決策を随時考えておく必要があります。

また、借地人の経営破綻や破産などにより、収入が得られないというケースや、最悪の場合、残置物が残されたままになることもあります。日頃から賃料の滞納が無いかなど、細かいチェックを忘れないようにし、最悪のケースを未然に防げるようにしておきましょう。