トランクルームは儲からない？実態と可能性を探る

世の中には、さまざまな職種が存在しています。そして近年では、多様な働き方が認められるようになってきたため、副業なども増えてきています。そのため、新たな職種にチャレンジしてみたいと感じる方もいることでしょう。

なかでも、個人や企業に一定期間、収納スペースを賃貸する「トランクルーム経営」は空いている土地活用として注目されています。ここではそんな方のために、トランクルーム経営の実態や知っておきたいポイントについて、詳しく解説します。

トランクルーム経営とは？

トランクルーム経営とは、使っていない空き地にコンテナハウスを建築して収納スペースとして賃貸する事業のことです。賃貸アパートやマンション経営と比較すると、初期費用が安く管理の手間がかからないという利点があります。リスクを抑えて空いている土地を有効活用できる事業です。

トランクルームの種類

トランクルームには屋外型の「コンテナ型」と、屋内型の「ルーム」型の2種類があります。空き地にコンテナを設置する屋外型（コンテナ型）は郊外に多く、建物内の部屋に倉庫を割り当てる屋内型（ルーム型）は都市部に多いです。

コンテナ型は空いた土地にコンテナを設置するだけでよいので、新築物件を建てるよりも初期投資を抑えられるでしょう。一方、ルーム型は建物内で保管するため、温度や湿度管理がしやすく、多種多様な収納ニーズに応えられます。種類に応じて費用相場や利用者のニーズが異なるため、それぞれに合った戦略が必要です。

トランクルーム経営のメリット

トランクルーム経営は、初期投資費用がアパートやマンション経営と比べて安く、土地の転用が容易です。また修繕費があまりかからないため、ランニングコストも抑えられます。

アパートやマンション経営の場合は住民からのクレームや要望も多くトラブルが起きやすいですが、トランクルームでは利用者とのトラブルは比較的少なめです。

また、トランクルームでは不整形地であっても経営が可能であり、日当たりや騒音条件が悪くても全く問題はありません。立地条件に関わりなく、多くの土地で活用できるのも魅力です。

トランクルームの需要がある地域は？

トランクルームの需要は、都市部に集中しています。土地価格が高い都市部では、居住スペースを確保するために外部の収納サービスを併用する傾向です。

都市部の分譲マンションや賃貸物件は、賃料が高騰しており、広い収納面積を確保することは容易ではありません。生活空間を広げるために、日常的に使用しない物品を外部に預けるのがよい選択肢といえるでしょう。例えば、キャンプ用品やスキー道具といったレジャー用品は、特定の季節にしか使用しないため自宅内に保管すると居住スペースを圧迫する要因になります。

都心部で在宅ワークを行う層が増加した点も、需要を押し上げている要因です。自宅にデスクやチェアを配置する場所を確保するため、クローゼットの中身をトランクルームへ移動させる事例があります。

都市部特有の狭い住宅環境において、生活の質を維持するためのインフラとしてトランクルームが利用される傾向です。

住宅密集地での需要

マンションやアパートが建ち並ぶ住宅密集地は、トランクルームの利用者が見込まれる立地です。とくに収納スペースが少ない賃貸物件の場合は、長期的な利用者が定着しやすくなると考えられます。

住宅密集地に住む世帯は、ライフステージの変化にともない荷物が増加する傾向です。結婚や出産によって家族が増える際、以前から所有していた趣味の道具や、子ども向けの衣類、ベビーカーなどの置き場を確保する必要が生じます。

賃貸住宅の多くは、荷物の増加を想定した十分な収納面積が確保されていません。近隣にトランクルームがあれば、自宅の押し入れを拡張するような感覚で、季節ごとの家電や行事用品の保管が可能です。

自宅から徒歩や自転車でアクセスできる距離にあれば、頻繁な出し入れを希望するユーザーにとって利便性が高くなります。居住者が多く、個々の住宅に余裕がない地域は、収益性と継続性を期待できる立地といえるでしょう。

オフィス街での需要

トランクルームは個人利用だけでなく、法人によるビジネス利用の需要もあります。オフィスビルが密集する地域では、書類や備品の保管場所を求める企業が主な顧客層となる傾向です。

企業の事務所運営において、物理的なスペースの有効活用は固定費削減に直結する課題といえます。都心のオフィスビルは坪単価が高く、大量の契約書類や帳簿、販促用のカタログなどを保管し続けることは効率的ではありません。法律により数年間の保存が義務付けられている書類をトランクルームへ移動させれば、事務所の面積を縮小でき、賃料負担の軽減につながります。

また、災害時に備えた備蓄品や、社内イベントで使用する機材、看板といった頻繁に使用しない物品の保管にも活用されているのがトランクルームです。店舗を展開している企業であれば、季節限定の装飾品や過剰在庫のストック場所として利用するケースも見られます。

法人の契約は個人に比べて一度の契約期間が数年単位と長くなる傾向のため、安定した収益源となるでしょう。周辺に中規模から大規模のビルが林立するエリアは、法人需要を効率的に取り込める可能性がある立地環境です。

オフィス需要が安定している地域では、空室リスクを抑えた堅実な事業運営が期待できます。

トランクルーム経営のビジネスモデル

トランクルーム経営にはいくつかのビジネスモデルが存在し、それぞれにメリットとデメリットがあります。ここでは、代表的な3つのビジネスモデルについて解説します。

事業用定期借地方式

この方式では、土地を業者に貸し、その賃料で収入を得る形になります。メリットとしては、土地を貸すだけで、コンテナの設置やインフラの整備、管理などの手間はすべて業者が行ってくれる点です。そのため、初期費用や運営にかかる労力を最小限に抑えて経営を始められるのが大きな魅力です。

デメリットとしては、売上が上がっても賃料が一定であるため、収益の伸びに限界があることが挙げられるでしょう。安定した収益を求める方には向いていますが、積極的に利益を追求したい方には物足りないかもしれません。

業務委託方式

業務委託方式は、土地の所有者がトランクルームの運営を行い、集客や管理などは業者に任せる形です。メリットとして、土地の所有者は集客や運営の手間を業者に委託できるため、自分で行うべき作業が少なくなります。

デメリットは、業者に支払う手数料が発生することです。ただし、業務委託方式は事業用定期借地方式に比べて収益性が高くなるため、少しでも高い利益を求める方におすすめです。

リースバック方式

リースバック方式では、所有するコンテナを業者に貸し出し、収益を得る形になります。メリットは、土地やコンテナの準備を自分で行い、経営自体は業者に任せるため、手間をかけずに収入を得ることができる点です。経営の負担をほとんど感じることなく、安定的に収益を得ることが可能です。

トランクルーム経営が儲からないとされる5つの理由

トランクルーム経営には収益性や競合リスク、税制面などの課題もあり、成功には慎重な戦略が求められます。ここではトランクルーム経営が儲からないとされる代表的な理由や問題点を、5つに整理して解説します。

ほかの土地活用に比べて収益性が低い

トランクルームの賃料収入は、1スペースあたり月額数千円〜1万円程度が一般的です。このため、同じ土地を活用した場合でも、アパートやマンション経営と比較して得られる収益は低くなりがちです。

また、トランクルームは月極で貸し出されることが多く、月単位でしか収入が入らない点にも注意が必要です。

賃料設定が難しい

賃料設定を見誤ってしまうと、トランクルームの稼働率は著しく低下してしまいます。そのため、賃料設定は慎重に行う必要があります。

とくにエリアの料金相場に合わせてしまった場合、失敗する可能性が高くなります。たとえば、周囲に月額2万円のトランクルームが複数存在する場合、同じように2万円と設定してしまう方が多いでしょう。しかし周辺のトランクルームに空きが多い場合には、その料金設定では誰も借りてくれません。

賃料設定を誤ってしまうと、なかなか借り手は見つかりません。トランクルーム経営を行う際には、事前にエリアの料金相場や空室状況を調査する必要があります。

節税効果が小さい

トランクルーム経営では、住宅用地の特例（固定資産税の減額）や小規模宅地の特例（相続税の軽減）といった税制優遇措置が基本的に適用されません。そのため、収益が出ても税負担が重くなりやすく、最終的に手元に残る金額が少なくなってしまうリスクがあります。

固定資産税の負担が重いことによって、資金繰りに困ってしまいトランクルーム経営が失敗に終わってしまうケースも少なくありません。たとえば、住宅用地として使われていた土地をトランクルーム用地として用途変更した場合、固定資産税は住宅用地の時と比べて6倍に跳ね上がります。

固定資産税の負担によって資金繰りが苦しくならないようにするために、固定資産税の負担を考慮しても利益があるかどうかをあらかじめ確認しておく必要があります。節税対策としてトランクルーム経営をお考えであれば、あまりおすすめはできません。

集客までに時間が必要

トランクルーム経営では、満室になるまでに一定の時間を要するのが一般的です。つまり満室になるまで時間がかかってしまいます。賃貸住宅であれば需要が大きいですが、トランクルームの場合は申込みが殺到するということはまずありません。

長期的な利用者が増えれば経営は安定しますが、開業から満室になるまでは数年など一定期間が必要になると覚悟しておく必要があります。

トランクルームの集客に時間がかかる理由としては、利用者のニーズが一時期に集中することがなく、利用ニーズにばらつきが生じていることや、認知獲得の難しさ、もともとの需要が小さいなどが挙げられます。

さらに、トランクルームを満室にするためには、積極的な広告宣伝が必要不可欠です。選択する広告の手法や規模によって広告宣伝にかかる費用は異なるものの、集客に十分な広告宣伝予算を確保しておきましょう。

競合が増えやすい

トランクルームは初期投資が比較的小さいため、新規参入しやすいビジネスです。しかし、参入障壁が低い分、競合が増加しやすく、結果として価格競争に巻き込まれる可能性も高まります。差別化が難しいため、価格を下げざるを得なくなり、さらに収益性が悪化するリスクもあります。

コンテナハウスだと違法建築リスクがある

コンテナハウスを利用すれば初期費用を安く抑えられるように見えますが、実は建築基準法上の「建築物」に該当する場合が多く、建築確認を受けていなければ違法建築と判断される可能性があります。

違法建築となれば行政から使用停止や是正命令、罰則を受けるリスクがあり、投資どころか大きな損失につながりかねません。

「安さ」だけに目を奪われると、結果的に儲からない原因になってしまうのです。

トランクルーム経営は立地と用途地域で成否が決まる

トランクルーム経営を始めるうえで、必ず確認しておきたいのが「用途地域」です。用途地域を把握しないまま計画を進めてしまうと、そもそもトランクルームを建設できない可能性があります。

ここでは、トランクルーム経営を検討する際に押さえておきたい用途地域の基礎知識から建設可否の判断ポイントまで解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、建築基準法によって定められた「計画的な市街地を形成するための区分」のことです。都市の無秩序な開発を防ぎ、住環境や商業環境を守る目的で設定されています。

現在、日本では全部で13種類の用途地域が定められており、それぞれの地域ごとに建てられる建物の用途や規模、高さなどが細かく制限されています。そのため、土地活用を行う際には、所有地がどの用途地域に該当するのかを事前に把握する必要があります。

トランクルームも例外ではなく、用途地域によっては建設自体が認められていないケースもあるため、事前確認が非常に重要です。

トランクルームを建設できない用途地域

まず、コンテナを設置して運営するトランクルームの場合、以下の用途地域では建設ができません。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域

これらの地域は、良好な住環境を守ることを目的とした「住居系用途地域」です。戸建住宅や低層マンションが多く、大型の商業施設や事業用建物が制限されているため、トランクルームの設置は認められていません。

さらに「倉庫業倉庫」として大規模なトランクルームを建設する場合は、制限がより厳しくなります。以下の用途地域では建設ができないため、注意が必要です。

・第一種低層住居専用地域
・第二種低層住居専用地域
・第一種中高層住居専用地域
・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・田園住居地域

住宅が密集しているエリアでは、基本的にトランク経営は難しいと考えておくとよいでしょう。

トランクルームを建設できる用途地域

一方で、コンテナ型トランクルームを建設できる用途地域は以下の通りです。

・第二種中高層住居専用地域
・第一種住居地域
・第二種住居地域
・田園住居地域
・準住居地域
・近隣商業地域
・商業地域
・準工業地域
・工業地域
・工業専用地域

これらの地域は、商業施設や工場、事業用建物の立地が想定されているため、トランクルームとの相性が良いエリアです。とくに近隣商業地域や商業地域、準工業地域は一定の需要が見込めるため、立地次第では高い稼働率が期待できます。

なお、田園住居地域については建物の高さ制限があるため、最大で12ｍまでしか建設できない点には注意しましょう。

用途地域の調べ方

用途地域は、国土交通省が運営する「不動産情報ライブラリー」で簡単に調べられます。確認手順としては、まず不動産情報ライブラリーのホームページを開き「地図表示」もしくは「地域検索」を選択します。

次に、画面上に表示された「都市計画情報」を選択し「用途地域」にチェックを入れます。地図上で対象となる土地を確認し、用途地域を把握します。

また、自治体の公式サイトや役所の都市計画課窓口でもチェックすることができます。調べ方に不安がある場合は、不動産会社や土地活用の専門業者に相談すると安心です。

トランクルーム経営に適した地域の特徴

トランクルーム経営を成功させるためには、土地そのものの条件や周辺環境も重要な判断材料となります。ここでは、トランクルーム経営に適している土地・地域の特徴を3つ紹介します。

ある程度の敷地面積がある

トランクルームとして設置されるコンテナは、普通乗用車ほどの大きさが一般的です。そのため、最低限8～10坪程度の土地があれば設置自体は可能です。ただし、収益性を考えると、複数台のコンテナを設置できる30坪以上の敷地面積が望ましいといえるでしょう。

また、フランチャイズに加盟してトランクルームを経営する場合や専門事業者に運営を委託する場合には、50坪以上を条件としているケースも少なくありません。所有地が30坪に満たない場合は、トランクルーム以外の土地活用方法もあわせて検討しましょう。

自動車が通れる間口がある

トランクルームの利用者の多くは、自動車で荷物の出し入れを行います。そのため、敷地までスムーズに車で侵入できることが重要です。間口が極端に狭い土地や前面道路が狭く車両の通行が難しい場所だと、利用者から敬遠されやすくなります。

敷地内で車が転回できるスペースが確保できるかどうかも、あわせて確認しておきたいポイントです。判断に迷う場合は、不動産会社やトランクルーム事業者に現地を見てもらい、適性を判断してもらうといいでしょう。

住宅街やオフィス街が近い

トランクルームは、自宅や事務所に置ききれない荷物を保管する目的で利用されます。そのため、住宅街やオフィス街が近い土地は、安定した需要が見込めます。

また、敷地条件だけでなく、市場性の確認も欠かせません。周辺の人口や世帯数、競合となるトランクルームの有無などを事前に確認し、商圏として成立するかどうか見極めることが重要です。

トランクルーム経営で失敗しないためのポイント

トランクルーム経営を成功させるためには、事前の準備と戦略が欠かせません。ここでは、失敗を防ぐために押さえておきたいポイントを紹介します。

経営に適した立地選び

トランクルーム経営では、立地選びが成否を左右するといっても過言ではありません。どれだけ設備を整えても、需要がなければ収入は得られません。周辺人口や競合状況、アクセスのしやすさなどを事前にリサーチして「本当に集客が見込める場所か」をしっかり見極めましょう。

効果的な方法での集客

トランクルームは競合が多いため、集客対策が不可欠です。たとえば、地域住民向けにチラシを配布したり、通行量の多い場所に看板を設置するなど、認知度を高めるための工夫が求められます。オンライン広告を活用するのも効果的です。

複数プランの用意

顧客のニーズに柔軟に応えるため、複数の利用プランを用意しておきましょう。たとえば、長期利用向けの割引プランや短期利用向けのプランを設定することで、幅広い客層を取り込むことが可能になります。選択肢を増やすことで、集客力アップにもつながります。

盗難・破損・災害のリスク対策を徹底

トランクルームのオーナーは、利用者の物品の保管・保全に対して責任を持ちます。盗難・破損・災害などのリスク対策を行っていないと、何か起こった時に裁判沙汰になるケースが少なくありません。

また、セキュリティが万全でないトランクルームだと判明した場合、周辺住民からは敬遠されやすくなってしまいます。盗難・破損・災害に対する対策にはある程度の費用がかかりますが、軽視せずにしっかりと行いましょう。

たとえば盗難のリスクに関しては、セキュリティ設備を備えるのはもちろん、「利用者の責任で管理してください」などの注意書きを提示しておくのもおすすめです。破損のリスクに関しては、高温・多湿による物品の劣化に関しては事前に利用者に説明しておきましょう。

トランクルーム経営専門業者への相談

トランクルーム経営は誰でも簡単に稼げると考え、知識もなく始める方が増えています。しかしトランクルーム経営ではエリアごとのニーズや、土地にあった設備・使用を見誤らないようにしなければなりません。

たとえば、建築確認が通らずトランクルーム経営ができないケースもあります。トランクルームはコンテナタイプであっても基礎工事が必要であり、建築確認が必要です。初期費用を捻出したのに、建築確認が通らずに違法建築となってしまうと、トランクルーム経営が行えません。

自己判断で進めると失敗する恐れがあるため、トランクルームの設置条件や基準について詳しい専門業者に相談するのがおすすめです。

FAQ（よくある質問）

まとめ

今回は、トランクルーム経営の基礎知識や代表的なビジネスモデル、トランクルーム経営が儲かりにくい理由と失敗を防ぐためのポイントなどについて解説しました。トランクルーム経営は、初期費用が少なく手軽に始められるため、新たに賃貸ビジネスを始めたい方や使い道に困っている土地を有効活用したい方におすすめです。ただし、成功するためには、立地選びや集客戦略、プラン設計など、事前にしっかりと準備を整えることが重要です。これからトランクルーム経営を検討している方は、ぜひ今回紹介したポイントを参考に、失敗しない経営を目指しましょう。