世の中には、さまざまな職種が存在しています。そして近年では、多様な働き方が認められるようになってきたため、副業なども増えてきています。そのため、新たな職種にチャレンジしてみたいと感じる方もいることでしょう。
なかでも、個人や企業に一定期間、収納スペースを賃貸する「トランクルーム経営」は空いている土地活用として注目されています。ここではそんな方のために、トランクルーム経営の実態や知っておきたいポイントについて、詳しく解説します。
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トランクルーム経営とは？
トランクルーム経営とは、使っていない空き地にコンテナハウスを建築して収納スペースとして賃貸する事業のことです。賃貸アパートやマンション経営と比較すると、初期費用が安く管理の手間がかからないという利点があります。リスクを抑えて空いている土地を有効活用できる事業です。トランクルームの種類
トランクルームには屋外型の「コンテナ型」と、屋内型の「ルーム」型の2種類があります。空き地にコンテナを設置する屋外型（コンテナ型）は郊外に多く、建物内の部屋に倉庫を割り当てる屋内型（ルーム型）は都市部に多いです。コンテナ型は空いた土地にコンテナを設置するだけでよいので、新築物件を建てるよりも初期投資を抑えられるでしょう。一方、ルーム型は建物内で保管するため、温度や湿度管理がしやすく、多種多様な収納ニーズに応えられます。種類に応じて費用相場や利用者のニーズが異なるため、それぞれに合った戦略が必要です。
トランクルーム経営のメリット
トランクルーム経営は、初期投資費用がアパートやマンション経営と比べて安く、土地の転用が容易です。また修繕費があまりかからないため、ランニングコストも抑えられます。アパートやマンション経営の場合は住民からのクレームや要望も多くトラブルが起きやすいですが、トランクルームでは利用者とのトラブルは比較的少なめです。
また、トランクルームでは不整形地であっても経営が可能であり、日当たりや騒音条件が悪くても全く問題はありません。立地条件に関わりなく、多くの土地で活用できるのも魅力です。
トランクルーム経営のビジネスモデル
トランクルーム経営にはいくつかのビジネスモデルが存在し、それぞれにメリットとデメリットがあります。ここでは、代表的な3つのビジネスモデルについて解説します。事業用定期借地方式
この方式では、土地を業者に貸し、その賃料で収入を得る形になります。メリットとしては、土地を貸すだけで、コンテナの設置やインフラの整備、管理などの手間はすべて業者が行ってくれる点です。そのため、初期費用や運営にかかる労力を最小限に抑えて経営を始められるのが大きな魅力です。デメリットとしては、売上が上がっても賃料が一定であるため、収益の伸びに限界があることが挙げられるでしょう。安定した収益を求める方には向いていますが、積極的に利益を追求したい方には物足りないかもしれません。
業務委託方式
業務委託方式は、土地の所有者がトランクルームの運営を行い、集客や管理などは業者に任せる形です。メリットとして、土地の所有者は集客や運営の手間を業者に委託できるため、自分で行うべき作業が少なくなります。デメリットは、業者に支払う手数料が発生することです。ただし、業務委託方式は事業用定期借地方式に比べて収益性が高くなるため、少しでも高い利益を求める方におすすめです。
リースバック方式
リースバック方式では、所有するコンテナを業者に貸し出し、収益を得る形になります。メリットは、土地やコンテナの準備を自分で行い、経営自体は業者に任せるため、手間をかけずに収入を得ることができる点です。経営の負担をほとんど感じることなく、安定的に収益を得ることが可能です。トランクルーム経営が儲からないとされる5つの理由
トランクルーム経営には収益性や競合リスク、税制面などの課題もあり、成功には慎重な戦略が求められます。ここではトランクルーム経営が儲からないとされる代表的な理由や問題点を、5つに整理して解説します。ほかの土地活用に比べて収益性が低い
トランクルームの賃料収入は、1スペースあたり月額数千円〜1万円程度が一般的です。このため、同じ土地を活用した場合でも、アパートやマンション経営と比較して得られる収益は低くなりがちです。また、トランクルームは月極で貸し出されることが多く、月単位でしか収入が入らない点にも注意が必要です。
賃料設定が難しい
賃料設定を見誤ってしまうと、トランクルームの稼働率は著しく低下してしまいます。そのため、賃料設定は慎重に行う必要があります。とくにエリアの料金相場に合わせてしまった場合、失敗する可能性が高くなります。たとえば、周囲に月額2万円のトランクルームが複数存在する場合、同じように2万円と設定してしまう方が多いでしょう。しかし周辺のトランクルームに空きが多い場合には、その料金設定では誰も借りてくれません。
賃料設定を誤ってしまうと、なかなか借り手は見つかりません。トランクルーム経営を行う際には、事前にエリアの料金相場や空室状況を調査する必要があります。
節税効果が小さい
トランクルーム経営では、住宅用地の特例（固定資産税の減額）や小規模宅地の特例（相続税の軽減）といった税制優遇措置が基本的に適用されません。そのため、収益が出ても税負担が重くなりやすく、最終的に手元に残る金額が少なくなってしまうリスクがあります。固定資産税の負担が重いことによって、資金繰りに困ってしまいトランクルーム経営が失敗に終わってしまうケースも少なくありません。たとえば、住宅用地として使われていた土地をトランクルーム用地として用途変更した場合、固定資産税は住宅用地の時と比べて6倍に跳ね上がります。
固定資産税の負担によって資金繰りが苦しくならないようにするために、固定資産税の負担を考慮しても利益があるかどうかをあらかじめ確認しておく必要があります。節税対策としてトランクルーム経営をお考えであれば、あまりおすすめはできません。
集客までに時間が必要
トランクルーム経営では、満室になるまでに一定の時間を要するのが一般的です。つまり満室になるまで時間がかかってしまいます。賃貸住宅であれば需要が大きいですが、トランクルームの場合は申込みが殺到するということはまずありません。長期的な利用者が増えれば経営は安定しますが、開業から満室になるまでは数年など一定期間が必要になると覚悟しておく必要があります。
トランクルームの集客に時間がかかる理由としては、利用者のニーズが一時期に集中することがなく、利用ニーズにばらつきが生じていることや、認知獲得の難しさ、もともとの需要が小さいなどが挙げられます。
さらに、トランクルームを満室にするためには、積極的な広告宣伝が必要不可欠です。選択する広告の手法や規模によって広告宣伝にかかる費用は異なるものの、集客に十分な広告宣伝予算を確保しておきましょう。
競合が増えやすい
トランクルームは初期投資が比較的小さいため、新規参入しやすいビジネスです。しかし、参入障壁が低い分、競合が増加しやすく、結果として価格競争に巻き込まれる可能性も高まります。差別化が難しいため、価格を下げざるを得なくなり、さらに収益性が悪化するリスクもあります。コンテナハウスだと違法建築リスクがある
コンテナハウスを利用すれば初期費用を安く抑えられるように見えますが、実は建築基準法上の「建築物」に該当する場合が多く、建築確認を受けていなければ違法建築と判断される可能性があります。違法建築となれば行政から使用停止や是正命令、罰則を受けるリスクがあり、投資どころか大きな損失につながりかねません。
「安さ」だけに目を奪われると、結果的に儲からない原因になってしまうのです。
トランクルーム経営で失敗しないためのポイント
トランクルーム経営を成功させるためには、事前の準備と戦略が欠かせません。ここでは、失敗を防ぐために押さえておきたいポイントを紹介します。経営に適した立地選び
トランクルーム経営では、立地選びが成否を左右するといっても過言ではありません。どれだけ設備を整えても、需要がなければ収入は得られません。周辺人口や競合状況、アクセスのしやすさなどを事前にリサーチして「本当に集客が見込める場所か」をしっかり見極めましょう。効果的な方法での集客
トランクルームは競合が多いため、集客対策が不可欠です。たとえば、地域住民向けにチラシを配布したり、通行量の多い場所に看板を設置するなど、認知度を高めるための工夫が求められます。オンライン広告を活用するのも効果的です。複数プランの用意
顧客のニーズに柔軟に応えるため、複数の利用プランを用意しておきましょう。たとえば、長期利用向けの割引プランや短期利用向けのプランを設定することで、幅広い客層を取り込むことが可能になります。選択肢を増やすことで、集客力アップにもつながります。盗難・破損・災害のリスク対策を徹底
トランクルームのオーナーは、利用者の物品の保管・保全に対して責任を持ちます。盗難・破損・災害などのリスク対策を行っていないと、何か起こった時に裁判沙汰になるケースが少なくありません。また、セキュリティが万全でないトランクルームだと判明した場合、周辺住民からは敬遠されやすくなってしまいます。盗難・破損・災害に対する対策にはある程度の費用がかかりますが、軽視せずにしっかりと行いましょう。
たとえば盗難のリスクに関しては、セキュリティ設備を備えるのはもちろん、「利用者の責任で管理してください」などの注意書きを提示しておくのもおすすめです。破損のリスクに関しては、高温・多湿による物品の劣化に関しては事前に利用者に説明しておきましょう。
トランクルーム経営専門業者への相談
トランクルーム経営は誰でも簡単に稼げると考え、知識もなく始める方が増えています。しかしトランクルーム経営ではエリアごとのニーズや、土地にあった設備・使用を見誤らないようにしなければなりません。たとえば、建築確認が通らずトランクルーム経営ができないケースもあります。トランクルームはコンテナタイプであっても基礎工事が必要であり、建築確認が必要です。初期費用を捻出したのに、建築確認が通らずに違法建築となってしまうと、トランクルーム経営が行えません。
自己判断で進めると失敗する恐れがあるため、トランクルームの設置条件や基準について詳しい専門業者に相談するのがおすすめです。
まとめ
今回は、トランクルーム経営の基礎知識や代表的なビジネスモデル、トランクルーム経営が儲かりにくい理由と失敗を防ぐためのポイントなどについて解説しました。トランクルーム経営は、初期費用が少なく手軽に始められるため、新たに賃貸ビジネスを始めたい方や使い道に困っている土地を有効活用したい方におすすめです。ただし、成功するためには、立地選びや集客戦略、プラン設計など、事前にしっかりと準備を整えることが重要です。これからトランクルーム経営を検討している方は、ぜひ今回紹介したポイントを参考に、失敗しない経営を目指しましょう。-
引用元：https://www.inaba-box.jp/landuse/
