土地を活用して投資を検討している方も多いでしょう。しかし、具体的にどれくらいの利回りを期待できるのか、実際のところがよくわからないのではないでしょうか。そこで本記事では、土地活用における利回りの基本的な考え方や注意点を解説します。土地を有効に活用し、利益を最大化するために知っておきたいポイントを押さえていきましょう。
土地活用における利回りとは
土地活用を含む投資では、利回りをしっかりと確認することが大切です。しかし、そもそも利回りとはどういったものなのかイメージできない人もいるでしょう。利回りとは、投資した金額に対してどれくらいのリターンを得られるかを表した指標のひとつです。利回りが大きいほど、リターンが大きく、逆に利回りが小さいとリターンが少なくなります。
利回りの計算方法
一般的な利回りの計算方法は、一年間の利益から投資元本を割ることで算出します。投資金額に対する利益の割合を計算する方法で、簡単にリターンの目安を知ることができます。表面利回りと実質利回りの違い
利回りには表面利回りと実質利回りの2種類があり、それぞれの違いを理解しておくことが大切です。表面利回りは、元本に対して年間の収益から算出するもので、経費などを考慮せずに単純に投資元本と収益で計算するのが特徴です。土地活用では、表面利回りを使用することが一般的です。実質利回りは、年間の収益から経費を差し引いて算出します。税金やそのほかの経費を差し引いた後の金額で計算するため、手元に残るお金を知ることができます。実質利回りは、投資後の実際の利益を把握するために重要な指標です。
NOI利回りについて
表面利回りや実質利回りのほかにNOI利回りという言葉も覚えておいたほうがいいでしょう。NOI利回りは、実質利回りのうち、一年間の収益から経費を差し引いたものをいいます。基本的な考え方としては実質利回りと同じなので、実際にどれだけお金が残るかを計算する際は、実質利回りやNOI利回りを用いるとよいでしょう。
利回りに関する注意点
土地活用の利回りを検討する際には、いくつかの重要な注意点があります。これらを理解しておかないと、実際の投資リターンが予想と大きく異なることもあります。以下のポイントに気を付けて、より現実的な利回りを算出しましょう。入居率を考慮する
利回りの計算には入居率が大きく影響します。たとえば、4室あるアパートで利回りを計算する場合、すべての部屋が埋まっている状態と、空室がある状態では利回りに違いが出ます。多くの不動産会社は、満室状態を前提に利回りを算出しますが、実際にはすべての部屋が常に満室になるわけではありません。そのため、過去の入居率実績や地域の特性を考慮して、空室リスクを反映させることが重要です。
たとえば、過去の入居率が80%だった場合、残りの20%が空室として利回りを計算すると、より現実的な数値が得られます。
高利回り物件にはリスクがともなう
利回りが高い物件は、一見魅力的に見えますが、その分リスクが高いことを理解しておく必要があります。高い利回りを狙う投資家が多いため、競争が激しく、不動産会社が優先的に案内していることもあります。売れ残っている物件には、何らかの瑕疵や問題が隠れている可能性があるため、注意が必要です。たとえば、物件の立地や状態に問題があったり、入居者が見つかりにくかったりすることがあります。高利回りを提供する物件に対しては、十分な調査とリスク管理が求められます。
利回りは変動する可能性がある
利回りは、固定されたものではなく、周辺環境や市場の変動に影響される可能性があります。たとえば、地域の景気や地価の変動、周辺施設の新設や老朽化によって、土地や建物の価値が変動することがあります。たとえば、周辺の建物が経年劣化し、需要が減少すると、物件の賃貸需要が低下し、結果として利回りも低下する可能性があります。このような外的要因により、将来の利回りが予測よりも低くなることがあるため、長期的な視点でリスクを見越した投資判断を行うことが重要です。
土地活用法ごとの利回り相場を紹介
ひとえに土地活用といっても、さまざまな方法があり、それぞれ想定の利回りに違いがあります。以下、代表的な土地活用法ごとの利回り相場を紹介します。アパート・マンション
アパートやマンションの場合、表面利回りは7〜8%程度、実質利回りは4〜6%程度が一般的です。例えば、建物が7,000万円、土地が3,000万円の合計1億円のマンションでは、家賃収入として約700万円程度が見込まれますが、経費を差し引くと約400万円程度が実際の収入となります。
アパートやマンションは初期コストが高いため、手を出しにくいと感じる方もいるかもしれません。
トランクルーム
最近注目されている土地活用法のひとつがトランクルームです。実質利回りは約15%程度で、アパートやマンションよりも高い利回りを期待できます。トランクルームは、運営コストが比較的低く、土地の有効活用がしやすい点が評価されています。とくに都市部で需要が高いため、安定した収益を見込めます。
